老旧小区翻新改造，还将“附赠”两年免费物业。

　　8月23日，中山市公共资源交易平台公布了石岐街道洪家基片区老旧小区改造工程项目EPC+O的中标结果。公示显示，中标的候选单位不仅需要按要求对片区内涉及1026户住户的片区进行设计施工，还需要在施工后完成两年的运营服务期。

中山市公共资源交易平台公布石岐街道洪家基片区老旧小区改造工程项目EPC+O的中标结果。

　　“运营服务期”是什么？南方+记者从中山市住房和城乡建设局老旧小区改造科了解到，在运营服务期内，设计施工单位需要继续承担对所建设施的管护责任。这意味着在老旧小区完成改造后，小区内居民将免费享受由设计施工单位提供的2年物业管理服务。

　　据悉，这是中山首批采用EPC+O模式的老旧小区改造项目，中标单位将负责设计、施工、运营全生命周期，做到“建管并重”。今年，中山将开工改造不少于100个老旧小区，EPC+O模式将有利于为老旧小区建立物业长效管理和运营机制。

石岐街道的老旧小区片区。

　　什么是EPC+O？能为老旧小区解决什么问题？

　　EPC+O是基于EPC延伸而来的模式。EPC即工程（Engineering）、采购（Procurement）、建设（Construction），是国际通用的工程总承包产业的总称。EPC总承包模式实现了建筑市场从“一条线”向“一个面”的转变，有效地提升了项目管理的水平，从根源上明确了工程项目安全管理责任，实现项目工程集约化、精准化管理。目前，EPC模式被广泛运用于城市基础设施建设领域。

　　EPC+O所新增的“O”，即运营（Operation），其对中标单位提出了施工完成后继续运营维护的要求。这对过去长期缺乏维护的老旧小区来说，无疑是一大利好。

　　在此前老旧小区改造的推进过程中，由于改造涉及利益主体多元，且老旧小区内的居民共建尚不到位，改造后的小区设施可能因缺乏管理而快速重回“老旧”。老旧小区改造项目普遍面临管理运营弱、改造效果“寿命短”、难以建立长效机制的困境。

　　中山市住房和城乡建设局相关负责人透露，此前部分镇街采用政府兜底的形式，用政府财政维护一些老旧小区的公用设施、绿化环境等。这种模式虽然一定程度上能够延长改造效果“寿命”，但维护“质量”相对有限，例如保安仅负责进出口放行、保洁人员数量不足等。这不仅很难为小区居民提供优质的服务，还让政府多了一笔非长久之计的支出。

　　EPC+O模式的运用，促使施工方在设计方案时，就需要充分考虑后期维护的事宜，全流程、全维度谋划老旧小区改造后有机更新，在施工后能够保证2年的物业运营，让老旧小区居民免费体验两年的物业服务。

　　两年的运营服务期为居民创造了“先尝后付”的机会。运营服务期结束后，小区居民可通过投票，自行决定是否继续引入物业管理公司。

　　中山市住房和城乡建设局相关负责人介绍，两年的运营服务期使得社区人居环境提升、便民服务优化，更易赢得居民在2年后引入物业的赞成票，从而让物管合法进驻，组织业主大会选聘，实现业主付费，也能解决政府长期财政兜底的状况。同时，两年的时间还为基层工作人员创造了动员居民成立业委会、推动社区居民自治的窗口期。

今年，中山将开工改造不少于100个老旧小区。

　　EPC+O项目怎么改？运营机制如何长效？

　　目前，中山全市共有57个老旧小区改造项目以EPC+O模式正在推进中，石岐街道洪家基片区是首个公示的EPC+O中标项目。

　　根据中标公示，洪家基片区老旧小区改造工程项目EPC+O的建设内容包括：建筑结构改造与加固、建筑外立面改造、楼梯和公共空间更新改造、小区道路整治、给排水设施改造、供配电和照明设施改造、智慧设施提升改造、消防安全提升、小区风貌、公共空间、绿化环境、停车设施整治、海绵设施改造、儿童游乐设施。以上建设内容，也将纳入中标单位运营维护的范围。

　　而若是两年后引入的物业管理公司存在运营困难，或是居民在“体验期”后仍不赞同正式引入物业管理公司，又当如何？

　　其关键在于通过创造可持续性的社区服务收益，支付运营成本。

　　此前，对于设计施工方而言，长期运营老旧小区物业管理公司不易有可观的回报：老旧小区居民长久以来未在物业管理领域形成付费习惯，出资引入物业管理公司的意愿不强烈，且设施维护难度大、成本高，实际的收入问题困扰着运营方。对政府而言，其也不易找到适合长期“接盘”老旧小区物业的运营方。

　　中山市住房和城乡建设局老旧小区改造科相关负责人介绍，中山部分有条件的老旧小区，正在探索社区公共资源经营一体化，挖掘低成本、高性价比的物业服务及社区治理协同服务模式，实现公共空间资源的精细化运营，提升社区持续“造血”能力，实现“以区养区”。

　　例如，将小区内闲置的车房、户外广告等公有资源盘活进行招商，吸引入驻民宿、咖啡馆、商店、老年饭堂等，EPC+O中标单位也可协助招商。并且在过去私人招商形式的基础上，未来政府或将出面促成规模化的“打包”招商。并且，小区还可考虑新增停车场、快递柜、单车充电桩等符合居民需求的“插件”，创造支付场景。通过小到收取停车费、大到出租场地等创收形式，反哺物业维护产生的费用。（南方+记者 陈少宏）