黄小抗委员：

　　您提出的关于社区物业管理进一步市场化的提案收悉，现将办理结果答复如下：

　　一、我省物业管理服务收费的基本情况

　　（一）物业管理收费前期实行政府指导价，业主大会成立后实行市场调节价。根据国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。根据《广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》（粤价〔2010〕1号）明确规定，“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”。根据《广东省物业管理条例》第三十七条规定，“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。第四十四条规定，“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定”。

　　（二）前期物业管理服务收费实行属地管理。根据《广东省定价目录（2015年版）》，我省的物业管理服务收费实行属地管理。如广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委印发的《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字〔2016〕4号），明确规定新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米每月。住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规〔2007〕1号）规定高层物业综合收费每月每平方米1.9元至3.9元，多层物业综合收费每月每平方米0.6至1.3元。具体收费标准由物业建设单位与其所选的物业管理企业依据“指导标准”协商确定，并规定前期物业服务如提供《指导标准》中最高服务等级未涵盖的服务内容、服务深度，收费标准需突破《指导标准》规定的最高收费标准的，物业建设单位应在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格的申请，市物价局审核论证后核定该物业的收费标准，作为前期物业服务招标或协议的最高收费标准。

　　二、下一步工作安排

　　根据您的提案建议以及我厅调研了解的情况，计划下一步开展以下工作：

　　（一）积极推动业主大会和业主委员会的成立和规范运作。加大成立业主大会和业主委员会相关政策的宣传，加快推动既有住宅小区尽快成立业主大会和业主委员会。引导业主大会和业主委员会根据《广东省物业管理条例》规定，正确行使和履行相关管理责任，按规定流程选聘或者续聘物业服务企业，通过签订合同等形式对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用等内容进行约定。业主大会成立后，物业服务收费实行市场调节价。建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。

　　（二）督促各地物价管理和物业管理部门及时调整和修订物业服务收费政府指导价。对各市已制定的物业服务收费标准进行梳理，督促各市对已制定的物业服务收费标准进行评估，对于物业服务管理收费标准制定时间较长、企业和市民意见反映较大、经评估后需要调整收费标准的，督促其及早组织开展物业服务收费标准修订工作。

　　（三）组织开展《广东省物业管理条例》修订前期研究工作。根据当前业主大会、业主委员会发展情况和物业管理工作发展趋势，组织人员研究并提出物业管理条例修订方案，拟定《广东省物业管理条例》修订稿，加强对成立业主大会、业主委员会工作的指导，规范业主委员会运作，重点对业主委员会的法律地位、调整物业管理收费模式等问题进行研究。

　　（四）推进业主大会和业主委员会议事和决策机制改革。通过电子化、信息化等手段，推动业主大会议事和决策机制改革。研究建立和逐步推进业主大会电子投票系统和住宅专项维修资金管理系统，提高业主大会决策效率，简化住宅专项维修资金使用流程。

　　（五）加强物业服务企业和行业管理标准的制定。充分发挥物业行业管理协会的作用，支持行业协会进一步细化和规范物业管理服务标准，完善物业服务相关技术体系。认真总结我省物业改革试点的成功经验，逐步推广菜单式物业服务等服务模式。在省建设信息网上公布物业管理相关标准，供广大业主和市民查询。

　　（六）积极推进物业管理改革试点，探索物业管理与社区管理新模式。认真总结我省已开展的物业管理改革各项工作经验，继续探索开展物业服务企业“公共事务采购项目清单”、明码标价的“菜单式”物业服务方式、物业小区管理水平评分和指数排名等改革探索。

　　专此答复。诚挚感谢您对我厅工作的关心和支持，感谢您积极建言谋策所付出的艰辛劳动！

 广东省住房和城乡建设厅 

 2017年7月17日