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中山东区街道竹苑社区松苑（横）街小区竹梦书房

志愿者为小区居民缝补衣服

　　公共服务、历史建筑保护、长效维护等，这些广东老旧小区改造中面临的难题如何破解？2月14日，2025年广东省城镇老旧小区改造动员部署和现场观摩活动在中山举行，各地市参会人员实地走访中山多个改造项目，学习相关经验。根据计划，今年中山将改造110个老旧小区。

　　居民身边有了高品质公共空间

　　中山东区街道竹苑社区松苑（横）街小区有300余户居民，其中超半数居民家有55岁以上中老年人，是典型的老龄小区。

　　对此，当地注重“一老一小”的适老化和适儿化改造，利用低效使用的宅间绿地打造中心广场、儿童乐园、老年人休闲区、乒乓球场等一批高品质空间，同时注意修缮、保留原有的亭台、廊架等，留住小区记忆。

　　老旧小区改造的根本目的是提升群众获得感，嵌入细节的便民服务，更能改在居民的心头上。记者发现，如今该小区有了更多便民服务，原有的公共空间有了阅览室、楼栋长工作室、裁缝店、共享工具房等。“以前不少人想缝补衣服找不到地方，小区建了这个裁缝店后，我刚好会缝衣服，退休了就过来做志愿者。”陈阿姨说，小区居民衣服有破损的，带上拉链、纽扣、布料过来，志愿服务队可免费帮忙缝补，“平时大家也在这边聊天，邻里关系也更加和谐。”

　　为方便居民用餐，小区还利用闲置物业打造香山长者饭堂。“居民们都可以来吃，一荤一素的套餐普通居民需付14元/餐，东区户籍60岁以上长者可享优惠价6元/餐，深受小区居民喜欢。”现场工作人员介绍。

　　楼道乱、外立面脏是不少老旧小区的通病。该小区在改造中重点整治公共楼道，清扫楼道、更换破旧窗户、翻新漏洞大门、加装扶手等，让入户环境焕然一新。同时，小区使用更低成本的特配清洁剂清洗建筑外墙，清洗后外墙干净整洁、平整，居住环境明显提升。

　　“绣花”功夫让历史建筑焕发新机

　　中山人文历史底蕴深厚，同时也面临老旧历史建筑多的改造难题。在石岐街道，这一难题更加突出。

　　走进石岐街道从善坊社区，街巷整洁、风貌美观，青砖墙展现着厚重的历史感。如今，这里正探索如何将历史建筑保护与老旧小区改造结合。

　　“我们用的是微改造的‘绣花’功夫，加固、修缮建筑，坚持修旧如旧。”香山古城保护活化中心主任田湘攸介绍，例如建筑外墙的青砖采用无接触式干冰剥离技术进行清洗，加敷2次排盐纸浆，恢复原有风貌。

　　从善坊内，焕新的历史建筑正获得“新生”。从善坊22号历史建筑本是一座已成危房的侨房。在改造过程中，当地保护性修缮部分院墙，加固建筑主体，解除倒塌风险，同时修缮外墙原有青砖，修复窗装饰框、造型柱等，通过“修旧如旧”的工艺和材料，让老建筑恢复韵味。

　　这样“修旧如旧”的微改造在从善坊片区持续展开。在此基础上，更多商业业态引入片区，如从善坊的旧建筑中入驻了一家名为“南成行”的东南亚菜馆，吸引了不少市民前来看建筑、品美食，老建筑有了更多烟火气。

　　另外，针对既有市政基础设施短板，从善坊社区进行雨污分流管网改造和“三线”下地敷设，并消除消防安全隐患、增加停车位等，有效改善居民生活品质。

　　小区引入规范化物业管理

　　老旧小区改造不是一次性工程，更强调长效管理。中山明确“无管理，不开工”的原则，要求所有改造项目开工前必须确定好长效管理的方式。

　　洪家基小区是一片建于20世纪80年代的老旧小区，涉及81栋建筑1026户，此前一直为开放小区，缺乏物业管理。

　　在改造过程中，该改造项目首次采用“EPC+O”新型承包模式，涵盖设计、施工及后期运营管理，完工后引入专业运营单位进行日常维护。记者发现，当地还因地制宜选择运营单位，由于周边有多个碧桂园物业小区，由此项目引入碧桂园物业，有助于摊薄物业管理成本，让居民更易接受。

　　在此基础上，小区还明确基础类30项、完善提升类7项改造内容，包括楼道修缮、外立面修缮、无障碍及适老化设施改造、雨污分流等。同时，小区还提升智慧管理水平，在出入口处增设智能道闸，在楼道口安装可视对讲系统，对小区安防监控全面布局，提升小区管理水平。

　　目前，中山在老旧小区改造过程中，通过引入商业物业、升级原有物业、居民自治、街道国企参与、社区兜底等多种形式，挖掘老旧小区内的闲置空间资源，并鼓励居民积极参与出资建设，逐步实现社区层面的统筹综合治理，努力破解老旧小区管理运营薄弱、改造效果难以持久的问题。